Zoom map

Click on arrow to recieve additional info. Натисніть на стрілку для отримання додаткової інформації

 

До розгляду пропонується два зовсім різних проекта.

 

 

Коротка характеристика розвитку та діяльності ТОВ “ПБМ”

Назва інвестиційного проекту:

“Створення торгівельно-виставкового модулю для здійснення маркетингу та реалізації товарів, виготовлених по новітнім технологіям у виробництві будівельних та облицювальних матеріалів, а також, приладобудуванню, легкому машинобудуванні, виробництво меблів та легкої промисловості з розвитком на ІІ етапі інвестиційного проекту цих напрямків у виробництво.”

Дата створення товариства та її юридична форма:

29.05.2003 року, Товариство з обмеженою відповідальністю.

Місцезнаходження ТОВ “ПБМ”

Україна, Закарпатська область, Ужгородський район, с. Соломоново, вул. Перемоги, 27.

Засновники:

Громадянин України – Воротняк Тарас Володимирович.

паспорт ВО № 689387, виданий Ужгородським МВ УМВС України в Закарпатській області 14.03.2000 року, ідентифікаційний номер: 2499416779, проживає Закарпатська область, Перечинський район, с. Турья Ремета, вул. Зелена, буд.16 – 11 процентів корпоративних прав.

Та

Корнель Фін ГмбГ (нім.: Cornell Fin GmbH) – юридична особа згідно законодавства Німеччини, Franziskanerstr 16/EG D-81669 HRB Mьnchen 151386. Місцезнаходження: Мюнхен Німеччина Franziskanerstr 16/EG – 89 процентів корпоративних прав.

23 грудня 2003 року було ухвалено рішення експертної ради при ОДА з питань розгляду інвестиційних проектів у пріоритетних видах економічної діяльності та СЕЗ “Закарпаття” (а 25 грудня 2003 року отримали свідоцтво про реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності Спеціальної економічної зони “Закарпаття”) та присвоїли товариству спеціальні види діяльності по КВЕД.

Основні та допоміжні види діяльності:

51 – оптова торгівля і посередництво у торгівлі;

29 – виробництво машин та устаткування;

30 – виробництво електричного та електронного устаткування;

36 – виробництво меблів, інші види виробництва;

18 – виробництво готового одягу та хутра;

27 грудня 2003 року заключили Договір з Органом господарського розвитку Спеціальної економічної зони “Закарпаття” на реалізацію інвестиційного проекту в СЕЗ “Закарпаття”.

02 липня 2004 року сесією Соломонівської сільської ради було схвалено рішення про затвердження проекту відводу і надання земельної ділянки площею 2,00 га в оренду строком на 5 років з правом подальшого викупу. Станом на лютий 2005 року товариством повністю сплачено кошти за вивід земельної ділянки з сільгоспвикористання.

З моменту підписання договору оренди земельної ділянки проведено будівельні роботи по реалізації першого етапу – створення митної інфраструктури, яка включає в себе наступні позиції:

  • по периметру влаштована огорожа з освітленням, двоє воріт на в’їзді та виїзді,
  • свердловина для автономного водопостачання 80 % готовності,
  • електропостачання ЛЕП 35 КВт – 100% готовності,
  • телефонізація – 100% готовності, газопостачання – 80% готовності,
  • облаштовані внутріплощадочні проїзди 80% готовності.
  • під’їзна дорога другої категорії, примикання до швидкісної смуги – 80% готовності;

В січні 2005 року був затверджений Акт по прийняттю в експлуатацію об’єкта митної інфраструктури, розташований у СЕЗ “Закарпаття” на якому запроваджено режим спеціальної економічної зони (спеціальний митний режим). 02 лютого 2005 року проведена перша операція по експорту в митну зону в пільговому режимі. Тобто на даний момент вказані 2 га. території ТОВ "ПБМ" не являються митною територією України.

Подальша реалізація Інвестиційного проекту на основі положень Закону України “Про спеціальну економічну зону “Закарпаття” № 2322-ІІІ від 22 березня 2001 р.,

у зв’язку з набранням чинності Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про державний бюджет України на 2005 рік” та деяких інших законодавчих актів України” №2505-ІV від 25.03.2005 року, котрий (закон) скасував дію пільг що надавались базовим законом, господарська діяльність підприємства може здійснюватись на загальних підставах.

Але, у зв’язку з новою міжурядовою угодою, підписаною між урядами України, Угорщини та Словаччини 09.06.2005 року, в контексті якої буде в 2006 році відкрито новий КПП на кордоні Україна – Словаччина в районі с. Страж – Тиса над Чернов та швидкісну автомобільну трасу для з’єднання словацької автотранспортної мережі з п’ятим коридором ( Лісабон – Київ ), привабливість самого проекту тільки виросла з наступної причини:

2 га. території ТОВ “ПБМ” знаходяться на відстані 70 метрів від єдиного можливого, і запланованого ще в 1993р. місця проходження майбутньої траси. Під’їздні шляхи до території ТОВ “ПБМ”, облаштовані товариством за власні кошти в рамках інвестиційного проекту, запроектовані з урахуванням майбутньої траси і по суті являють собою дорогу, примикаючу до майбутньої швидкісної смуги.

Після набрання чинності Законом України “Про внесення змін до Закону України “Про державний бюджет України на 2005 рік” та деяких інших законодавчих актів України” №2505-ІV від 25.03.2005 року, котрий (закон) скасував дію пільг що надавались базовим законом, інвестор - Корнель Фін ГмбГ (нім.: Cornell Fin GmbH), призупинив фінансування проекту знаступних причин:

  1. 250 000 долл. США прямих зафіксованих інвестицій були надані інвестором з двох джерел: 50 % - грошовим внеском у статутний фонд ТОВ та 50 % - кредитних коштів шо були надані українським банком під заставу майна що належить Корнель Фін. На території України.
  2. Щомісячні витрати по сплаті процентів по кредиту, аренди, охорони, освітлення, тобто мінімального супроводу проекту в стадії консервації становлять 6 600 долл. США (в тому числі процент за кредит – 4 000 долл. США).
  3. Засновниками прийнято рішення до відновлення пільг підтримувати проект за кошти виручені від продажу частини корпоративних прав, або продати весь проект (тобто 100 процентів корпоративних прав).

Примітка: слід мати на увазі наступне:

  • Корнель Фін ГмбГ (нім.: Cornell Fin GmbH) – підприємство що спеціалізується по залученню інвестицій в ЕС і 5 напрямків діяльності ТОВ “ПБМ” (зазначені вище коди КВЕД) підібрані під види діяльності його партнерів, з якими передбачалося здійснити всю інвестицію (прибл. 15 000 000 долл. США).
  • З тими ж партнерами, або з будь-якими іншими, проект фактично передбачався Корнель Фін ГмбГ (нім.: Cornell Fin GmbH) під продаж.
  • На даний момент проект ТОВ “ПБМ” - один з трьох суб’єктів СЕЗ здатних відразу прийняти інвестора, з наступних причин :
  1. Продаж нововідведених земельних ділянок здійснюється виключно через аукціон.
  2. По часу, від подачі заяви, до готового проекту відвода землі, в кращому разі потрібно від 6 – 9 місяців + час на адаптацію проекту, експертизу та отримання дозволу на будівництво.
  3. В районі м.Чоп (або поблизу комунікацій біля кордону) вільних земельних ділянок практично нема.
  4. Ділянки що знаходяться в приватній власності продаються по ринковим цінам, для порівняння – ділянка в 0,4 га. що може використовуватись під будівництво АЗС або невеликого мотелю – коштує близько 500 000 долл. США (приблизні ціни вказані на звичайні земельні ділянки поблизу траси, без будь-яких пільг як у СЕЗ).
  5. Відповідно до умов поетапного виконання інвестиційного проекту “ПБМ” існує можливість викупу (отримання в довготермінову аренду) земельної ділянки площею 8 га. що безпосередньо примикає до відведеної.

Опис проектів "БЕТ" та "Електротех"

В наявності є два суб’єкта СЕЗ. Їхні інвестиційні проекти зареєстровані в рамках СЕЗ „Закарпаття” з 2003 року. Ці суб’єкти - ПП. „БЕТ” та ПП. „Електротех” в зв’язку з  набранням чинності Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про державний бюджет України на 2005 рік” та деяких інших законодавчих актів України”  №2505-ІV від 25.03.2005 року та внесеними в Закон “Про спеціальну економічну зону “Закарпаття” змінами,  готові продати свої корпоративні права частково або повністю. (Примітка): Визвано це тим, що в даний час порядок функціонування спеціальної економічної зони „Закарпаття” законодавчо не врегульований. У відповідності ст.92 ч.2 Конституції України, порядок утворення і функціонування вільних та інших спеціальних зон, що мають економічний та міграційний режим, відмінний від загального, встановлюється виключно законами України. В минулому році із Закону України „Про спеціальну економічну зону „Закарпаття” виключено ст. 2, 7, 8 та ч.3 ст.1 (на підставі Закону України №2505—IV (2505—15) від 25.03.2005р.). Замість них не внесено нових положень, що встановлювали б порядок митного, валютного регулювання, оподаткування, сплати акцизного збору, облаштування митної інфраструктури та фінансування відповідних робіт, функції та повноваження митних, податкових, інших органів.

   Це все і привело до того, що інвестори охололи до подальшого продовження своїх інвестиційних проектів по профілю.

1.    Матеріали попереднього погодження, розміщення об’єктів відповідно до Інвестиційних проектів, затверджено на сесії Соломонівської сільської ради в 2005 році, а саме: ПП. „БЕТ” – „Будівництво заводу по виготовленню будівельних матеріалів; ПП. „Електротех” – „Будівництво заводу по виготовленню електричного та електронного устаткування”. Проекти відводу земельних ділянок заходяться на стадії експертизи, і таким чином підприємства мають право на оренду і викуп земельних ділянок в межах території СЕЗ „Закарпаття”, розміром по 2,00 га кожна.

2.    Дозвіл на будівництво видається по затвердженню проекту відводу земельної ділянки.

3.    Земельна ділянка надається в оренду з правом викупу, викуп доцільно здійснити після будівництва огорожі та початку будівництва інженерних мереж. Тобто виготовлення інвентарної справи на власне майно на цих земельних ділянках.

4.    Самі суб’єкти СЕЗ, ПП. „БЕТ” та ПП. „Електротех” в особі своїх Засновників запропонували свої корпоративні права на продаж по ціні 300 000 гривень – ПП. „БЕТ” і 300 000 гривень – „ПП. „Електротех”.

 

 

Необхідні практичні кроки

 

1.      Наша консалтингова фірма виготовила на Експертну раду бізнес плани на будівництво багатофункціональних промислових потужностей (площ) цими підприємствами з урахуванням присутності в них венчурного капіталу. Процент присутності в бізнес плані не грає ролі, це не Договір купівлі-продажу, а просто попередня легалізація участі інвестора в подальшому розвитку інвестиційного проекту.

Практично один інвестор може на даному етапі придбати всі 100% корпоративних прав.

Бізнес плани уже затверджені в органі господарського розвитку в обласній податковій та на митниці.

  1. Між 25 квітня і 10 травня пропонується підписати Договір купівлі-продажу корпоративних прав на ці підприємства. Розрахунок по цим Договорам купівлі-продажу потрібно провести на протязі травня-червня 2006 року одним або декількома платежами. Один місяць, максимум 45 днів  розстрочки платежів – це максимум що підходить продавцеві. 

 

Наступна сесія по затвердженню земельних питань буде в кінці квітня. Паралельно іде оформлення Договору оренди. З моменту підписання договору оренди, до настання моменту сплати сільськогосподарських втрат – 6 місяців.

 

  1. Наступний практичний крок – замовлення реальної проектної документації.

Примітка. Бізнес плани побудовані на простих цінових співвідношеннях, а саме:

-         Будівництво 1м2 промислової багатофункціональної площі (без закінченої підлоги, тобто підсипка щебенем – 70 см) коштує – 350-400 дол. США.

-         Первинного ринку на подібні площі у регіоні немає.

-         На вторинному ринку залишки не реалізованих або не зданих в оренду промислових площ (потужностей) реалізовуються по ціні від 800-1500 дол. США .

-         Навіть при здачі в оренду площі 1000 м2 по ціні 15 дол. США за 1м2  самоокупність проекту максимум 4 роки. (Разом із затратами на інфраструктуру).

 

 

Привабливість проекту

(бізнес-плану)

 

Крім зазначеної різниці між собівартістю та ринковою вартістю промислових споруд, слід мати на увазі:

-          за суб’єктами СЕЗ дана територія закріплена з 2004 року і викуп її проводиться без аукціону;

-          вартість земельної ділянки – мінімальна в регіоні, тому що визначається за результатом ґрунтових досліджень без коефіцієнтів, як при початку інвестиційного проекту  в 2003-2004 р.р;

-          після викупу земельних ділянок можна вибирати, чи встановлювати спеціальний митний режим (якщо відновлять пільги для суб’єктів СЕЗ), або працювати на загальних підставах у випадку відсутності пільг, або при наявності такої схеми роботи, що їх не потребує;

 

Сама важлива преференція – це місце розташування:

-          За 150 м проходитиме нова міжнародна траса, що з’єднує Угорщину із Словаччиною (на карті позначено червоною лінією);

-          На словацькій стороні уже будують термінал;

-          Угорська сторона відповідно до міжурядових угод між Угорщиною і Росією вже планує яким чином потратити російські кошти на розбудову інфраструктурного вузла Загонь та Тужер (Тужер – залізнодорожний інфраструктурний вузол);

-          залишився недобудованим кусочок дороги на території України довжиною 1,5 км;

-          при динамічному розвитку тобто, викупу земельної ділянки на протязі літа-осені 2006 року є можливість добрати смугу землі площею в 8,00 га і таким чином наблизитись до території „Єврокар” через дорогу.

-          З початком проектування дороги та з урахуванням того, що буде запроектовано пересічення (віадук) з залізничною колією для потреб ІІІ (майбутньої) черги „Єврокару” –прогнозувати вартість цих ділянок у серпні – вересні навіть важко.

-          Угорська сторона, де логістика сконцентрована в руках обмеженого кола осіб, має бажання створити спільне підприємство з українською стороною, для монополізації ринку. На цій стороні власники цих земельних ділянок автоматично стають учасниками відповідних переговорів.

 

План графік розвитку інвестиційного проекту

 

Бізнес-план БЕТ

 

Бізнес-план Електротех

С повагою

Самсонов Л.В.

Верецкий Б.Б

Консалтингова фірма “Адекват”

Україна, м.Ужгород

Тел/факс: +38(0312) 72 32 24

Мобільний: +38(067) 754 37 87

email: [email protected]